意见:百老汇中央的工作增长潜力被山景锥

2月 26 2021年,下午16点

几十个视图锥来自公共空间在温哥华为限制建筑高度,保护通畅北岸山脉的视线。

最重要的视图锥是伊丽莎白女王公园,这源于市区公园的查看区域的轮廓和山区,东北Bloedel音乐学院。

视图锥建立“走廊”——一个空气空间,新建筑的高度是禁止的。

当视图锥也许是最出名的半岛市区内的限制建筑物的高度,伊丽莎白女王公园视图锥,也称为视图锥3.0,不仅严格限制市区的高度,但也在百老汇中央走廊,尤其是办公室和卫生区由温哥华总医院(VGH)和BC癌症研究中心。

当前的这个特定的视图锥不灵活性与冲突百老汇是可能的战略计划允许更大的办公室通过添加高度和医药相关密度从年行区域的未来Oak-VGH站到新的Broadway-City大厅站交通枢纽加拿大线和年线之间的交换。

在百老汇的计划正在进行的公众咨询,城市员工承认视图锥3.0是一大片的一个主要限制中央百老汇大街和橡树街之间的走廊。出于这个原因,城市的工作人员建议“复查视图锥,如果有必要,增加高度被认为是“在住宅区/ Cambie北-面积之间的橡树街向西和育空街东,南至西13大街,北至第一大道。

住宅区cambie北温哥华百老汇

住宅区/ Cambie北区中央百老汇。(温哥华的城市)

重要的是要强调放松将主要考虑额外的就业空间的捕捉有形、材料、经济和创造就业机会的交通投资的好处。这是关于产生数以万计的额外的办公厅,科技和医药相关工作在接近28亿美元的地铁。

视图锥的问题以及它们与百老汇的计划可能会在2021年,在市议会的决定最终的计划到今年年底。

在运动下个月将在公开会议上审议,NPA公园委员会委员约翰Coupar建议保护山和天际线的重要性观点从伊丽莎白女王公园,和关注视图锥的可能性3.0可以放松在百老汇的计划。

视图锥3.0从伊丽莎白女王公园

视图锥3.0从伊丽莎白女王公园指定查看区域的山脉和天空。高大的树木种植在公园也伸出到这个视图锥。(温哥华的城市)

“伊丽莎白女王公园是一个标志性的,高度重视园艺珠宝在我们的城市。随着Bloedel音乐学院在公园的顶峰,公园是一个主要的画花卉爱好者和view-seekers显示,以及流行的婚礼照片,背景”读他的运动,同时也指出,伊丽莎白女王公园内最高的地理点温哥华的海拔410英尺(125米)。

“视图走廊从伊丽莎白女王公园是不可替代的。视图有巨大,可论证的价值为我们的城市,它的人民,和更大的城市经济继续运动。

“如果这一观点是丢失和/或通过任何变化带来的负面影响百老汇计划,这个城市将会大大降低,不仅在我们的城市的居民也在全世界的目光。”

Coupar呼吁公园委员会正式表明反对温哥华城市委员会和员工在任何改变视图从伊丽莎白女王公园保护。

视图锥3.0从伊丽莎白女王公园

视图锥3.0从伊丽莎白女王公园毯子百老汇和市中心半岛中部的大部分地区。(温哥华的城市)

中央百老汇覆盖大面积的被认为是地铁核心,也需要所有的半岛市区。随着时间的推移,钢筋的中央百老汇百老汇计划的原则——预计将成为城市中心的延伸,建筑在其现有优势成为该地区第二大就业中心在市中心。

但潜能帮助满足该地区的更广泛的经济、社会、医疗保健、文化目标将是有限的,如果严重限制高度持续下去。

在每一个实例视图锥是考虑一个新的建筑设计,无论是市中心还是中央百老汇,建议联系的绝对上限允许高度由视图锥,好像他们是被迫被塑造成这个职位。

当然,这并不是偶然,几乎所有的应用程序都使用允许的整体高度。

有一些近期的例子限制从视图锥3.0的考验,在百老汇中央。

2020年10月,市议会批准12层楼高的建筑,有120000平方英尺的商业办公和零售空间的网站在24东百老汇。尽管它的位置仅仅是两个街区未来山以西愉快的站在大街上,它只能达到一个高度148英尺(45米)的接触对视图锥3.0上方天花板穿越站点。

24日东百老汇温哥华

视图锥高度限制在24东百老汇,温哥华。(Formosis架构/值属性组)

24日东百老汇温哥华

24日东百老汇的艺术渲染,温哥华。(Formosis架构/值属性组)

甚至社会住房是免于视图锥。

2020年12月,一个非盈利组织提交了重新规划应用程序构建135个社会住房单位为妇女和孩子西13大街546号Cambie以西,只是从Broadway-City大厅站街,走一小段路。

3.0由于视图锥,这栋楼的高度是133英尺(40.5米)在13层,与屋顶之间的零空闲空间和想象的限制性。垂直提升不是一个可用的选择,申请人注意他们不得不增加波纹板的大小”急需经济适用房的数量最大化,“但这水平增加边际。

西13大街546温哥华国际公寓

图的新国际公寓西13大街546号,温哥华。视图锥3.0高度限制而著称。(GBL(架构师/ Soroptimist International温哥华/目的驱动开发)

西13大街546温哥华国际公寓

艺术呈现的新国际公寓西13大街546号,温哥华。(GBL(架构师/ Soroptimist International温哥华/目的驱动开发)

前西百老汇MEC商店建筑在130以东三街区Broadway-City大厅站,有一个提议重建网站为一个综合复杂的一对双胞胎住宅塔楼达到了23层楼的高度,峰值高度超过200英尺(61多米)——坐在一个多层次商业讲台与餐厅和零售空间,包括一个杂货店。

但这个项目停滞不前,尚未进入正式的申请过程在很大程度上是因为视图锥3.0中,将剪塔的高度约为145英尺(44米)。

130年西百老汇温哥华

MEC的艺术渲染商店重建130西百老汇,温哥华。(尼尔·米Denari建筑师/ IBI集团架构师)

130年西百老汇温哥华

MEC的艺术渲染商店重建130西百老汇,温哥华。(尼尔·米Denari建筑师/ IBI集团架构师)

所有这些只包括伊丽莎白女王公园的影响视图锥。

有视图锥保护观点,从温哥华市政大厅,而是涵盖3.0视图锥相比小得多的区域。大部分的市政厅视图锥影响,然而,面向南北之间一般transit-oriented Broadway-City大厅站和奥运村。

另一个重要约束来自VGH直升机飞行路径。这个约束,搭配重叠视图锥3.0,严重抑制了医院的长期发展校园和相关研究机构,以及潜在的更大的办公室和酒店空间的西北角落住宅区/ Cambie北地区。

高度限制在百老汇计划由于山景锥和温哥华总医院直升机的飞行路径。点击图片放大版的这张地图。(温哥华的城市)

2020年1月,市议会批准了重新规划申请公园由雷迪森酒店和套房878 - 898西百老汇的东南角西百老汇和月桂街的十字路口,超越VGH以西的急诊室入口,马上未来Oak-VGH站。

重建将创建两个新的酒店建筑,达到139英尺(42米)在11层楼和13层,包含438间客房,258年传统的短期停留的酒店单位和180 -长期呆在单位与小型厨房,同时满足游客的不同需求和医疗区游客,包括人在工作或访问医疗服务和病人的家属。

878 - 898年西百老汇温哥华视图锥

图显示高度限制,878 - 898年西百老汇,温哥华。

878 - 898年西百老汇温哥华

878 - 898年的艺术呈现西百老汇,温哥华。(阿诺魅力匙架构)

如果没有视图锥3.0的覆盖东方建筑和停机坪飞行路径的覆盖的建筑,申请人会追求更大的重建与更多的酒店客房服务医院和研究游客,并添加商业空间。

它变得明显,绝大视图锥3.0的放松是一种明智的方法来抵消直升机飞行路径和不可辩驳的约束较小的retainment视图锥交叉通过中央百老汇,特别是相关视图锥市政厅。通过允许额外的密度高的地区,只是影响视图锥3.0,这个城市将能够满足其目标住宅区/ Cambie北,医院和医药相关机构在该地区将获得新的弹性扩张。

温哥华的未来发展取决于二级核心中央百老汇等领域,尤其是在市中心越来越建造出来。

市政府最近的就业土地和经济审查认定有重大的长期需求办公室和酒店空间。但基于现有的政策和法规,如分区和视图锥,容量,以满足这一需求主要是位于地铁以外的核心-外围地区没有相同的吸引力的地区的文化、经济和金融中心,那里是一个集中的设施和服务,建立的商业环境,最佳的交通基础设施。

视图锥高度限制

视图锥和飞行路径高度限制在百老汇走廊。(温哥华的城市)

温哥华视图锥

温哥华地图的主要视图锥高度限制。(温哥华的城市)

半岛市区的长期增长限制扩大垂直由于视图锥,西方由于斯坦利公园,由于水,北部和南部和东部的遗产和内城约束成为市中心东端,唐人街。

半岛约束以这样一种方式,需要温哥华的市中心百老汇相当于布卢尔街是到多伦多,住宅区区域位于多伦多市区以北。

”业内专家建议,市场需求新空间核心市区以外的地区和中部百老汇地区是不确定的,和温哥华应该考虑如何确保供应的新办公室和酒店在地铁核心空间可以满足需求长期“读取一个城市员工报告。

“未能这样做可能会导致租金上涨压力和影响雇主的多样性可以操作在温哥华。这可能对韧性有明显的影响和长期经济健康的城市。”

肯尼斯•陈 肯尼斯•陈

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