大约30年从1980年代开始,罗布森街的主要目标,国内外主要零售商试图建立一个存在。但这开始改变一半以上十年前当零售商开始集体离开,留下许多店面都是空的。

在高峰时期,有超过20个职位空缺在零售环节的一个四块延伸地带,包括长期零售商RW&CO,汤米•希尔费格,耐克,李维斯,猜测,美国鹰,星巴克的东北角Thurlow和罗布森。重要的是要注意,一些零售商的闭包是一个结果的企业财务状况,如HMV,思捷环球,MEXX,丹妮皮革,法国连接,美国服饰,温哥华加人队商店。

零售商无法适应迅速有问题,我们见证了很多在加拿大零售商关门,不仅在罗布森街,”泰瑞史密斯,罗布森街商业改善协会的执行董事(RSBIA),告诉每日蜂巢。狗万信誉

当然,许多这些空间已满,一些与其他主要品牌,空缺职位的数量已下降到大约一打。其他品牌,如耐克和Aritzia也返回或扩展到相邻的空间。

尽管空缺,罗布森街是世界上最昂贵的零售街道零售商揭露和展示他们的品牌。

上个月的一份报告高纬物业(Cushman & Wakefield)排名第七的街道最昂贵的年平均租金的主要街道,平均租金为每平方英尺225美元。这是一滴10美元每平方英尺从去年的排名,但较2012年增长约66%的平均每平方英尺224美元。

在加拿大,多伦多罗布森街只有第二布卢尔街在每平方英尺336美元。

“租赁利率罗布森街中最高的国家,当加上增加和不可预知的房产税,它影响零售商的整体盈利能力,”史密斯说。

罗布森街“我们面临的挑战,但零售本身也经历了很多的变化,我们看到的影响。的数量有了显著增加美国零售商进入加拿大的风景,如Nordstrom和维多利亚的秘密,从而增加了竞争在本已竞争激烈的产业。”

需要新的,独特的零售商

地铁温哥华的零售格局发生了显著变化与CF太平洋中心的扩张和霍尔特伦弗鲁,Nordstrom和许多新的购物中心,如McArthurGlen温哥华机场出口中心,则采取米尔斯。

未来计划萨克斯第五大道百货旗舰店和La Maison西蒙斯在温哥华市中心也会创建更多的竞争,如果他们都位于远离罗布森街零售区域。

此外,商场喜欢大都市Metrotown, CF里士满中心,吉尔福德镇中心,甚至在某种程度上橡树岭中心现在相同的中端市场的品牌,曾经只发现罗布森街甚至在2000年代早期。对于那些住在郊区,周围主要是开车,不需要旅行到温哥华市中心,停车很贵,通常很难找到,当许多相同的品牌在当地郊区购物中心。

“新零售商已经开放,尽管许多商场和郊区也可以,在某些情况下,甚至在CF太平洋中心市区,“零售商内幕的克雷格·帕特森说,全国零售行业顾问,告诉每日蜂巢。狗万信誉

“罗布森街一直处于过渡状态在过去的几年里。我不会说街上的“死亡螺旋”,尽管我认为它可以使用一些独特的房客给它注射以及吸引人的街道。的情况会持续多久——有太多的移动部件,这几乎是不可能预测的。”

大受欢迎的零售商,吸引顾客,如苹果专卖店,在盔甲,零售区和优衣库,流量作为目的地。帕特森说,苹果和优衣库旗舰店的交集罗布森和保泰松容易提高租金在1100块一年25%。

一些新奢侈品零售商进入温哥华市中心的市场,但是没有任何合适的空间在罗布森街他们沿着邻近Alberni选择设置商店街。

,加拿大线的开通,Nordstrom,和体育赤罗布森街扩大零售地带格兰维尔街,推动核心远离传统Burrard街以西的区域。

零售商不希望老建筑

虽然有一些巨大损失,也有一些收益Forever 21和丝芙兰,还发现在CF太平洋中心,设立旗舰在新位置,现代零售建筑块罗布森街1000号。也有装修房子的建筑,奥尔多,基尔。

一个块进一步西、Laduree最近可以说是最重要的除了1100块。

帕特森指出,一个大锚像优衣库位置将成为一个主要的吸引,但交易罗布森街优衣库旗舰在去年的1000块没有进行。

“我们交叉手指,优衣库最终罗布森地带,而不是在格兰维尔或CF太平洋中心扩张[豪和西乔治亚州东北角的街道),”他说。

罗布森街的许多Burrard和杰维斯的街道之间的低层建筑建于1960年代和1970年代,当街上主要是由独立的社区零售商。

这么小和旧空间独立企业公平可能会在适合Laduree,往往是小精品的地点,但这绝对不是适合每一个人尤其是与最高的租金。

”罗布森街的一些建筑老化,因为你指出的,它带来了一些挑战,”帕特森说。“一些零售商寻找街面空间将想要在一个有吸引力的建筑,和一些功能可能无法在现有商业股票的需求。”

政策执行的城市温哥华维持罗布森街的核心商业区作为低密度“村庄”限制了业务用例和规模经济为主要重建项目,吸引国际零售商和交通。

例如,在多伦多和新加坡的更大相当于罗布森街——布卢尔街在多伦多和果园街在新加坡——有办公室和住宅塔楼顶端几个级别的地面零售,为企业提供一个主要人流量增加。购物中心在这两个领域也进一步加强零售条国际购物目的地。

温哥华2013年,市议会批准了一个新的社区计划西区附近增加密度三个街区的津贴从Burrard罗布森街零售地带杰维斯的街道。但密度增加是温和的——从1.0增加面积比率(FSR)商业和2.0 FSR FSR商业住宅到3.0。建筑高度局限于70英尺(21.3米),严格限制的灵活性可以建立在加沙地带。

虽然现在有一个适度增加零售密度罗布森街的津贴,并不是所有的地主愿意继续。事实上,许多阻碍。

”有一个错过的机会有一个非常大的零售街在温哥华,尽管它是一个挑战,当有很多不同的房东控股房地产用于各种目的,并在某些情况下没有动力改善或重建现有的商业建筑,”帕特森说。

然而,至少有一个已知的零售重建。史密斯说所有的平房零售建筑1000块的北边TNA健乐士将被拆除,取而代之的是一个新的重大国际旗舰零售商。

”消费者,尤其是那些国际,也可以看看街上的老建筑,可能开发一个整体负面看法,或者至少不那么有利的观点比如果街上出现新的、激动人心的建筑和零售商,”帕特森说。

温哥华西区社区的城市计划设想未来改进罗布森街的公共领域,但是没有具体的时间表也全面重新设计的主要资金分配。

城市领域需要改进

修复罗布森街不仅仅是修复它的零售商和线街上的建筑,它也是关于修复街上经验。

尽管街上仍处于过渡状态,罗布森仍然是温哥华最繁忙的街道上行人交通,但街上的经验并不能反映——它的人行道是普通,沿着绝大部分人群太窄,在一些地区处于失修状态。

在过去的几年里已经有一些改进。新的零售建筑,尤其是北面的1000块,是建立更好的开销遮阳篷保护行人的元素和更深层次的建筑挫折人行道上提供更多的空间。

还有一个parklet南边的1000块咖啡馆绉外,这是以前的一个主要夹点拥挤的人行道变窄。

但到目前为止,这些都是相对次要的改进。

温哥华市中心最后一次收到一个主要街道美化项目在奥运会,当花费2100万美元重新设计格兰维尔从科尔多瓦街街的北端格兰维尔街大桥与新和高质量的街头铺平道路,人行道,街道家具,和特殊照明。

罗布森街街道设计类似的规模可以提供一个长期推动零售区和一个更强烈的地方作为主要的时尚走。

“修复到街上将花费钱,需要时间,和一些零售商可能会反对,特别是对了时间,”他说。“但罗布森街需要的东西- - -它不仅是竞争与当地商场和街道,这也是与街道像爱凯瑟琳在蒙特利尔,撕毁人行道在美化改革。”

蒙特利尔的圣凯瑟琳街振兴项目延伸20块,约2.5公里,耗资9000万美元,并预计于2019年完工。

街等改进项目通常是由市政府领导,当然不是当地商业改善协会(BIA)。然而,史密斯说RSBIA,最小的BIA的城市之一,其与部分资源它已经收集池的成员和支持者。

这包括圣诞灯光装饰,季节性街灯柱横幅,花篮子,和常规简约街道清洁,补充任何市政工作人员的努力。

史密斯补充道,BIA最近与Pechet工作室合作,创建一个地址的公共领域愿景罗布森街人行道上掐点,潜在位置mid-block过路的行人,和在保泰松街步行广场。

“罗布森街BIA很棒…,在某些方面我认为他们令人沮丧当监督一个商业街,一些房东不感兴趣使它更好,或者至少作出实质性的努力改善的整体零售环境,”帕特森说。

温哥华西区社区的城市计划设想未来改进罗布森街的公共领域,但是没有具体的时间表也全面重新设计的主要资金分配。

fully-pedestrianized街道

今年早些时候,温哥华市议会批准一项计划,将永久步行800块罗布森街路贯穿罗布森广场,从那时起员工创造了一个城市6.5美元的概念设计把道路变成一个广场。

当完成在接下来的几年里,肯定会问的一个问题是,是否应该完全的罗布森街步行——是否应该变成一个行人专用购物中心。

“我认为这将是有趣的,看看800年的罗布森关闭和转换成一个多功能的人行空间将票价和成功作为行人区,”史密斯说。

已经有许多成功的大型应用程序的完整的人行步道化为零售商带来更多的客流量和增加业务,尤其在欧洲,亚洲和澳大利亚。在北美,并非如此。

“一次格兰维尔街基本上是步行街,它失败了,”帕特森说。“与央街的一部分在多伦多在1970年代。行人的街道在欧洲部分地区,但只有少数地区在北美。”

如果罗布森街完全步行,电车路线,目前运行通过巷道必须完全重新路由到另一个平行的街道。重路由的罗布森街公交线路,以适应新的广场空间在800年阻止吸引了反对派西区居民使用交通。

还必须考虑市中心的交通模式的变化从关闭罗布森街所有的车辆。

“行人专用罗布森街的想法已讨论多年在不同的能力,”史密斯说。“我不认为我们已经准备好了。虽然事情正在改变人们的运输方式,仍然是一个需要车辆和我们想要支持所有运输需求,无论是步行,自行车,公交或汽车。”

“地铁温哥华的交通系统并不像在其他世界各地的城市,使汽车还需要人走动。”

一个地铁站

800年到1000年之间的一个显著差异的罗布森街和多伦多的布卢尔街和蒙特利尔圣凯瑟琳街靠近捷运。

有两个TTC地铁站在布卢尔街的零售的核心地带,为企业提供充足的人流量。在蒙特利尔,有五个地铁地铁站沿着主要的零售圣凯瑟琳街。

与此同时,罗布森街零售区最近的架空列车站——Burrard站和温哥华市中心站几个城市街区。地铁站在保泰松和罗布森街道的十字路口,例如,不仅会提高现有零售的核心地区也采取行动,它向西扩张,也许Denman街。

当然,还有没有计划很快将架空列车扩展到西区,和这样一个扩展可能会被关联到一个新行北岸应该发生。

尽管温哥华市中心的一个密集的、最方便的地区,汽车保有量在西区附近仍相对较高的城市最近的一项调查揭示近一半的居民在该地区的车辆。大约有45000人住在西区,地理面积2平方公里。