写每日蜂巢城市化狗万信誉亚当Zivo,他是一名国际记者和LGBTQ2S +活动家。他最出名的是每周国家邮报的专栏里,他实地报道战争的乌克兰,以及成立LoveisLoveisLove运动。Zivo华盛顿审查员的工作也出现在字母x的杂志,和渥太华公民报等出版物。
加拿大的城市所做的几乎没有减轻国家的严重的住房短缺问题,在许多情况下,正在积极使危机变得更糟。是时候省级政府介入并覆盖不合作的市政府,拒绝建造更多的住房。
安大略省已经开始这个过程通过立法上个月宣布。不列颠哥伦比亚省可能很快效仿。
一些批评人士认为,这种践踏地方民主和将有利于开发商——但他们错了。
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很难低估加拿大住房严重短缺。一个臭名昭著的2021年加拿大丰业银行报告显示,加拿大最低人均住房的七国集团(G7)国家。至少180万新房必须建立只是为了赶上前七国集团平均水平——这是会计未来的人口增长。当很多人投标房子太少,价格上涨。因此,严重的支付能力危机,引发了灾难性的无家可归,而锁定年轻加拿大人,新移民的住房。
加拿大房屋再次成为负担得起的,需要提高供应市场利率和住房补贴。唯一的选择是减少住房需求,最终这将意味着减少移民,但我们不应该放弃增长(和否认无数移民加拿大的梦想一个机会)仅仅因为我们拒绝建造更多的房子。
市政府主要负责住房,但他们过份地滥用这种权力。
新的住房已经乏力,因为繁重的市政机构和分区法,几十年来,使它在大多数地区非法建造更多的房子。地方政府盲目迷恋社区组成的独栋房屋,覆盖大部分的加拿大的城市。添加任何密度这些社区,甚至联排别墅和小公寓被认为是攻击附近“字符”。
但是这些吸引社区“性格”是空的——旧房屋通常拆除不合时宜的豪宅眼睛都不眨一下的。
在现实中,城市只是溺爱房主在低密度社区,他们认为有更多的邻居是无法忍受的。这些房主把他们的社区像化石,只有他们应该享受。他们希望生活在一个城市的乐趣而不被周围人的不便。因为有了他们,大片的加拿大城市实际上已经人口逐渐减少的。与此同时,新的购房者,面对稀缺的住房选择,被迫支付过高价格的特权被塞进公寓小包裹的土地上致密化是合法的。
为了“地方民主”,城市需要几轮社区协商新的房产开发,但这个过程通常会转变为一场闹剧。
从一开始,这是令人不安的,现有居民的观点被认为是潜在的未来居民的而不是。想象一个守护所有的地铁车厢座位,但是有足够的站立的空间。地铁停在一个车站挤满了乘客。卫兵问现有的乘客是否有空间让更多的人。他们想要尽可能多的空间,他们没有告诉他,所以他拒绝允许更多的人。乘客在车站等待呻吟,因为这发生在地铁车。这就是社区磋商。
那些出现磋商并没有准确反映整个社区的观点。
居民不介意新邻居没有强大的动力去参加公众磋商——新住房福利的陌生人,不是他们。相反,反对者们(“不是在我家后院”)积极分子高度动机引起骚动,因为他们戏剧性的相信新的住房会撕裂他们的生活。这样一个小,精神错乱少数垄断谈话,粉碎新住房的幌子下“地方民主。”
这个功能失调系统允许存在部分因为反对者们积极分子恐吓城市议员。市政选举参与较少,融资相对于选举更高的政府订单,这让特殊利益集团,如‘邻避一族’,有巨大的影响。作为一个例子,在2000年代早期,在多伦多,那么曼城议员安妮·约翰斯顿支持两空前高的发展扬,Eglinton一带的公寓房子。她预言,这将是“政治自杀”不幸的是,被证明是正确的。激怒了‘邻避一族’确保她失去了她的大选,自那以后,该地区的议员已经极其到处。之后并没有多大的改变,去年年底,多伦多城市议员私下与我共享问题是否在pro-housing政治反对者的愤怒将花费他们的座位。
这些议员的观点渗透到城市规划人员,她只是名义上的独立。然而,即使议员并不反对发展,其他壁垒阻碍的改革需要解锁新的住房供应。多个来源熟悉多伦多城市规划的内部动力学谈到代沟——据说,当年轻的城市规划者深切关注创造更多的住房供应,年长的城市规划者,往往是房主,是自满。这些联系人声称,在一个系统的惯性和议员干预,有才华的年轻规划者往往很快烧坏,动身去私营部门,而那些保持避免无事生非的成功。
这导致僵化的计划系统,缺乏解决的人才或将加拿大的住房短缺问题。
而不是争取新住宅,城市规划者似乎更感兴趣改变尽可能少和破坏pro-housing省级改革。我的报告National Post去年,当安大略省试图要求更高的密度在公共交通站,多伦多的城市规划者使用卑劣的手段破坏省级密度目标。除了其他事情,他们发表了一份报告充满了卫星图像的低密度社区充满了独栋独立式房屋和认为他们的“内置”形式使它无法致密这些社区——尽管这些社区的其他人坚持认为需要更多的密度。当我按下城市规划者对荒谬的论点在他们的报告中,他们提供了non-answers似乎故意钝角。
我的执念和发展建议被惊呆了在多伦多的城市多久员工(议员)莫名其妙地说,发展是“太密集”尽管被包围建筑相似的规模。通常,这些决定似乎任意或恶意。去年我遇到了HousingNowTO,一群civic-tech志愿者组建技术评估显示多伦多的城市规划者尺寸过小的保障性住房的发展在市属土地平均为30%。巨大的土地应该住脆弱的租房者被充分利用。令人眼花缭乱,志愿者捐献专业劳动力直接城市规划者正确地完成他们的工作。
安大略省的日益敌对的关系与地方政府在住房并不令人吃惊。去年,福特政府成立了一个新的住房负担能力工作组,在2月份发布了一份报告推荐upzoning低密度社区更多的“中层缺失”住房(即工器、三缸、联排别墅、小公寓)。
这份报告是由住房政策专家好评,但安大略省的市领导被激怒了,因为它会侵犯他们的权力。安大略市协会发起了一场运动镇压潜在的改革和支持等著名的市长米西索加邦妮克龙比式。多伦多市长约翰保守党是唯一的主要不反对改革。
面对尖锐的反对省级选举前夕,安大略省总理Doug福特支持下来稀释他的诺言。然而,已经赢得了多数政府去年夏天,现在他似乎大胆——因此宣布“更多的房子,建造更快”上周的行为。该法案将允许三个单位建立在任何住宅区——不管市说什么。现在任何人都可以把地下室公寓,或建立一个二次“花园套房”在后院,把自己变成一个双工或三层(只要回家的足迹保持不变)。
这项立法有其缺陷。例如,它可以走得更远,并迫使市政当局允许联排别墅和小公寓。
安大略省也在考虑删除要求开发人员替换任何租赁单位拆除新单位——这是不好的。然而,这些合理的批评已经有点淹没了不合理的批评。
的多伦多星报发表一篇专栏由两大住房学者卡伦Chapple和雪妮丝Burda批评福特的改革。他们的论点是,加拿大的核心实际上并不必须建立住房,也许只有40%的福特所说的应该修建,因为越来越多的加拿大人生活在更大的家庭。假设你需要房子1000人——如果平均家庭规模是一个人,你需要建立1000所房屋。但如果平均家庭规模是两个人,你只需要建立500所房屋。据称与加拿大日益增长的家庭大小,我们不需要建造许多房子我们思考。
作为回应,迈克Moffatt智能繁荣研究所写了一篇文章指出应该痛苦明显35岁以下的人,而不是一个高薪教授:加拿大家庭规模正在增长,因为人们不能独立生活。
成年子女与父母同住的人数大幅度增加在安大略省,尤其是对于那些年龄在30 - 35。学术规划者认为,越来越多的成年子女住在家里,因为他们自由选择时,事实上,他们这样做是因为住房短缺使它太贵了,搬出去。
此外,《多伦多星报》的文章认为,新建很多市场利率的住房没有显著的“涓滴”对保障性住房的影响,很快指出,研究作者引用出现相反的论点:建造更多的市场利率的住房有主要影响保障性住房的供应。
只要城市政策,多伦多是我的专业所以我不能太自信地谈论不列颠哥伦比亚省加拿大其他省份的情况,但似乎是类似于安大略省的面临挑战。中大卫Eby承诺减少城市的力量在住房规划和允许。
Eby提出的政策包括合法化二级套件(即地下室公寓)跨省和允许任何独栋房屋被三辆相同的足迹。这些改革是非常必要的。
致密化在温哥华已经变得如此繁重的大胆行动不得不来自原住民社区存在超出正常的规则。
斯夸米什人第一国家外汇储备使用的特殊的法律地位,这是位于温哥华市中心和免除当地分区和章程,去创造Senakw——一个超密度社区10000人。
激怒了‘邻避一族’现在在法庭上试图平息Senakw,此举Eby批评“胡说,我没有很多时间,因为我们在一个住房危机。”
原住民社区之间的联盟和不列颠哥伦比亚省的民主党,除了让人们住,展示方面的好处,促进增长的住房不仅是政治保守派(即福特政府)。
与此同时,新斯科舍也剥夺了市政府的一些权力今年结束,地方政府无法接受阻塞后新的住房。
新斯科舍省的省级政府正在实施“特别规划领域”取代地方议会在哈利法克斯,努力推进住房项目与‘邻避一族’不受欢迎。通过这个系统,省有望批准远比社区住房未来两年全省范围的批准前五。
加拿大城市的新房是广泛阻塞奇怪全球趋势。
在加州,也面临着严重的住房短缺问题,政府今年引进了全面改革,副业不合作的城市。例如,城市无法规划发展将失去他们的权力阻止新的住房。例如,圣塔莫尼卡暂时不符合其权力剥夺了。在窗口中,开发人员强行通过建议4562间新房建造的房屋,等于总数在过去的二十年里。
就像在安大略省,加州城市抵制规定密度——例如,一个城市宣称所有的土地是一个栖息地濒危的美洲狮。然而,总体方案已经如此成功,住房研究人员认为它应该被复制housing-starved联合王国。
如果加拿大的省份是带头,他们从联邦政府得到哪些支持?非常小。
联邦政府所做的几乎没有增加住房供应和似乎补贴的需求更感兴趣通过提供税收减免和其他购房优惠。
当你补贴(因此增加)住房需求也没有增加供给,导致价格增长速度——这意味着政府补贴食用由住房价格上涨,实际上并不让更多人买得起。
除此之外,联邦政府检阅绕着它致力于创造17000个新屋——但是,这构成了大约1%的加拿大的供应短缺,很难认真对待,倡议。顺势疗法的解决方案不会让住房又负担得起的,即使他们产生吸引人的标题。
一些人认为联邦政府没有权力市政当局在这方面,他们是对的。本质上来说,住房是一个省,而不是联邦、责任。但这些界限可以模糊,因为他们已经在其他政策领域,如医疗保健。
虽然联邦政府没有直接的权威住房,它可以强迫地方政府改革战略扣留交通和基础设施投资。
在过去的联邦选举中,保守党承诺使公共交通资金取决于城市致密化社区公共交通站。这是个好主意——自由党应采取它,但是他们没有。我不禁怀疑联邦政府乐于让这里的省份是坏警察。为什么要在住房改革的政治风险当你可以卸载他们政府的另一个订单?
市政当局对失去房屋委员会——不会有人想到这个可怜的城市规划者呢?坦率地说,我听见了世界上最小的小提琴演奏。
如果他们想要保持他们的权力,他们应该做他们的工作更好。但是他们没有。他们的利益优先的房主和锁定的整整一代的加拿大人的住房。
省现在才介入,即使他们这样做不完美,它仍然是一个开始。
谁知道呢,也许有一天你不需要赢得彩票负担一个家庭在加拿大最大的城市。
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