城市报告发现，开发商建造租赁住房的激励措施正在发挥作用

位于温哥华比德韦尔街1188号的108个单元的新出租大厦的艺术渲染。(DIALOG / Reliance Properties)

很明显，温哥华市政府需要继续做更多的工作，以促进市场上新的租赁住房的建设。

城市空间咨询公司和科里奥利咨询公司受市政府委托进行的一项深入独立研究的结果于今天发布，结论是，过去十年该市的租赁住房计划在创造新的租赁住房方面取得了成功。

在经历了30年的租赁住房建设活动后，由于新的市政政策和激励措施，温哥华的此类开发活动重新兴起，自2009年以来批准了约8700个新的租赁单位。

温哥华租赁住房建设时间表。(CitySpaces Consulting /温哥华市)

对私人开发商的激励措施使租赁住房项目在财务上可行，成为建造更多市场所有权单位的可行替代方案。

市政府坚持认为，开发商必须获得足够的利润，以获得建设融资，并解决与项目相关的成本和风险。

温哥华租赁住房的财务可行性。(CitySpaces Consulting /温哥华市)

“租金激励至关重要。需要激励措施来平衡市场租赁发展和公寓开发之间的竞争环境，”报告写道。

“作为租金激励计划审查的一部分，科里奥利咨询公司(Coriolis Consulting)完成的财务分析表明，除非有实质性的激励措施来弥补差距，否则共管公寓的开发将继续超过租赁用途。由于利润率相对较低，土地开发竞争激烈，需要采取激励措施来鼓励新的租赁建筑。”

以下是过去十年旨在创造新租赁住房的各种政策的成功表现:

温哥华市政府的短期激励租赁计划(STIR)、租赁100担保市场租赁住房政策、经济适用房选择临时重新规划政策(AHC)和社区计划的执行情况。(CitySpaces Consulting /温哥华市)

然而，这些激励措施远远不足以满足市政府的目标，即在10年内催生2万套新的专用市场租赁住房。在过去两年(十年时间线的头两年)，该市目前每年短缺超过1000个单元，这在很大程度上导致了空置率徘徊在1%以下。

“租赁住房仍然供不应求。由于几十年的新建筑非常有限，整个地区的租赁供应仍然严重不足，”报告指出。

“虽然温哥华市和该地区的其他城市已经将出租单位的净损失转变为新开工单位的净增加，但累积的短缺仍然相当大……需要额外的供应来应对需求，并为租房者提供住房选择。”

不同的住房类型支持不同的收入水平。(CitySpaces Consulting /温哥华市)

额外的市场租赁供应将导致更大的租赁住房供应，从而减轻老旧租赁住房库存单位的压力，由于整体短缺，这些单位近年来也经历了大幅的租金上涨。

报告继续说:“重要的是要认识到，新创建的单元在缓解整体租赁库存压力方面发挥着关键作用，这并不需要导致这些特定单元的租金降低，以促进住房选择和负担能力。”

研究人员已经向市政府提出了一些建议，以更好地实现其租赁住房目标，包括在所有社区(如低密度地区)建立新的租赁住房，而不是只在选定的社区和主干道沿线集中市场租赁开发。结构类型和密度的混合，如联排别墅和小型公寓楼，也是“向前发展的重要考虑因素”。

温哥华租房人口。(CitySpaces Consulting /温哥华市)

温哥华市从2009年到2018年批准了租赁住房项目。(温哥华市)

新的租赁住房不应仅限于住宅部分的100%纯租赁项目，因为“确定将该计划扩展到更多种类的项目可能会导致总供应量进一步增加。”

还应该简化和精简激励计划，以消除政策和计划之间的不一致和混乱，并缩短处理时间，因为“这些时间非常重要，以至于它们会阻碍对租赁建筑感兴趣的潜在申请人”。

以下是各种奖励计划下的租赁房屋申请的处理时间中位数:

温哥华租赁住房审批时间表。(CitySpaces Consulting /温哥华市)

该报告承认有建造经济适用房的需求，但它得出的结论是，这只能通过进一步的激励措施或政府补贴来实现。更重要的是，保障性租赁住房不是市场租赁住房的替代品，公共部门也不具备成为市场住房替代品的能力。

“当前的计划和政策对于促进新的市场租赁住房是必要的，但它们不足以提供新的市场租赁单位的目标数量，也不足以支持低于市场的租金。”

“为了降低租金，政府直接补贴是最有效的。鉴于该市提供运营补贴的能力有限，需要与省级和联邦政府合作，以提供更高水平的可承受性。”

此外，报告指出，需要加强对公众的沟通和教育，让他们了解开发商在租赁住房开发中的权衡、财务限制和风险。

温哥华市2017年10年住房目标。(温哥华市)

市政府对其租赁住房项目的第二阶段审查将探讨如何简化和明确政策和激励措施，减少处理时间，寻找解决“邻里契合”的方法，并审查中等收入租赁住房试点项目的早期结果。

公众和利益相关者将于今年秋天进行咨询，最终政策可能会在11月获得市议会批准，并在2020年初实施。

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