找到一个合适的地点在温哥华可以建造高楼大厦越来越类似于孩子的游戏“地板熔岩。“他们变得极其罕见的一层在层的考虑,优先级、策略和政策需要考虑。
几十年来,业主和开发商不得不面对山景锥高度限制,但最近他们现在也需要克服阴影的额外障碍——提出的新建筑的阴影投在他们附近,尤其着重于公园、广场等公共场所。
这个想法是提供这样的空间最优水平的太阳能访问,到阳光的空间或建筑的能力没有阻塞从邻近的建筑物。
这是一个重要的考虑,即使一个影子触动的一小部分公共空间被认为是重要的一天很短,在一年中特定的时间当太阳很低。
“我们当然意识到太阳能公共空间的访问是一个关键元素,尤其是在北部城市如温哥华与冷却器温度,”尼尔Hrushowy说,社区规划主任规划、设计、和可持续性的城市温哥华,在最近的一次市政厅会议上的公共空间。
“基本的人类需求,你必须感到舒适的如果你要花时间。很容易让人们沿着街道当你使用高密度和良好的交通,和人民。这是另一件事创造公共空间,让人们想要停下来,花一些时间,认识了一些朋友,他们生活的非常重要的社会方面。”
三角形峰街1063 - 1075的设计巴克莱银行提供太阳能访问罗布森街。(ACDF架构/ IBI集团/太平洋北部发展)
市政府已经非常明确的意图改善现有公共空间和创造新的市中心的额外空间来解决不断增长的人口和劳动力的需求。
但在新的公园和广场规划或在建,很多网站并没有离开,可以重新为高层建筑由于考虑阴影影响和视图锥。和越来越多的网站通过高度适用于额外的密度,特别是在中央商务区和架空列车站附近,浪费了短塔由于法规。
更令人不安的是近期城市扩张的阴影应该避免——十字路口和购物街。
这是关心的一个主要原因查尔斯•附近的总裁兼首席执行官温哥华市中心商业改善协会(DVBIA)。他说他没有纠纷需要考虑太阳能访问公共公园,但是他是争议的城市员工的新兴购物街的优先事项。
他指出,罗布森街作为一个目标区域保护太阳能访问今年早些时候,专门从阴影几个新塔项目向南沿着Thurlow街走廊。
瑟说城市员工做出单方面决定改变当太阳需要了人行道上的北侧罗布森街,尤其是Thurlow街和Burrard街之间。城市员工已经放弃了这个想法在某种程度上支持一些与开发商进一步分析和协商。
阴影在罗布森街1063 - 1075年巴克莱街9月22日下午3点。(ACDF架构/ IBI集团/太平洋北部发展)
1063 - 1075年太平洋北部发展的提案巴克莱街——Thurlow街的十字路口的东北角和巴克莱街-呼吁469英尺高,48-storey塔有295套地层住房和社会住房79套。
这座塔不仅大大短于550英尺高的限制为网站设置的城市西区社区计划,前五名地面都是创建一个三角形峰值保护太阳能访问的北侧罗布森街,位于两个街区。
1063 - 1075年的艺术渲染巴克莱街,温哥华。(ACDF架构/ IBI集团)
类似的太阳能访问的考虑提供给项目,具体地说小米黄酒属性1040 -巴克利街1080号(双子塔高达458英尺,481层住房和162社会住房),和亨森发展1059 -纳尔逊街1075号(586英尺和102单位的社会住房,51市场租赁房屋,和328层房屋)。
1059 - 1075年纳尔逊的重新规划应用程序最近被市议会批准尼尔森,但阴影相邻公园和罗布森街是惊愕的主要来源,尽管所有的受益价值7000万美元的保障性住房,包括单位适合大家庭。
小米黄酒的艺术渲染属性的双子塔建议在温哥华市中心巴克莱大街1070号。(布罗Ole Scheeren建筑师/小米黄酒属性)
阴影小米黄酒属性的1040 - 1080年巴克莱街(红色)和Westbank蝴蝶纳尔逊大街1019号(蓝色)3月21日下午4点。(小米黄酒属性)
阴影亨森发展的1059 - 1075年纳尔逊街(红色)和Westbank蝴蝶纳尔逊街1019号(蓝色)3月21日。(亨森的发展)
太阳能访问的考虑,另一个新兴的争议地区附近的坚定支持者最近重建北温哥华艺术画廊的广场,并相信这是一个重要的地方,试图保留一些阳光,在一天的特定时间。但就像购物街,他希望保护太阳能访问的城市脾气任何想法深入晚上当有长的影子,考虑到它会对一些不可避免的负面影响提出了发展。
“我们没有一个太阳能访问问题,我们有一个住房负担能力的问题。我将担心的是如果我们层太阳能访问和非常严格的走廊结合视图。这可能是极其高昂的可以建在市中心,”瑟告诉每日蜂巢城市化。狗万信誉
“我认为这可能影响到了房地产项目的可行性和潜在的工作空间项目。这是问题。我们真的觉得我们需要咨询和了解他们试图达到这样做,和更好的了解影响将是如果他们这样做。”
Jon Stovell表示同意。他是依赖属性的总裁兼首席执行官,已被迫大幅抑制他们最近的塔的高度和设计建议由于城市市区员工坚持增加阴影在公共空间的程度。
2019年1月,市议会批准了他的公司的重新规划申请西潘德街1166号——399英尺高,32-storey办公大楼。但由于塔的阴影最南端边缘港口绿色公园,他们必须消除六层在早期设计中,并削减一个楔形顶部10层的最终设计增加太阳能进入公园。
跟踪1166年西潘德街周边港口的绿色公园。(依赖属性)
生成的三角形的峰值减少大约11000平方。英尺的办公空间,使顶层布局效率低下——所有为了增加2%几何阴影区在公园有限期间每天大约30分钟。
如果没有跟踪规定Stovell说依赖属性会推一个550英尺高的塔。这将为大厦提供了一个额外的150000平方。英尺的办公面积,足够的空间来雇佣大约1000人。
2018年11月重新规划艺术呈现西潘德街1166号,温哥华。(尼尔·米Denari建筑师/哈里里Pontarini建筑师/ IBI集团架构师/依赖属性)
只是南塔的社交网站,在巷道,在建梅尔维尔街1133号办公大楼由牛津属性。这将是温哥华市中心最高的办公大楼,530英尺的高度和36层,但最高两层,约12000平方米。英尺面积,必须砍掉的阴影解决城市员工的相同问题港口绿色公园。
Stovell指出他的公司在重建眼附近另一个属性,但他们决定不推进应用到相同的阴影影响和解。
这个问题即使这些网站属于高等建筑,城市的总体政策允许的高度550英尺内的中央商务区。但视图锥和阴影覆盖这一政策。
“这些珊瑚礁政策建立随着时间的推移,撕裂每船的底部,试图跨越它,“Stovell告诉每日蜂巢城市化。狗万信誉
“很多项目不能让它在礁石因为有太多冲突的政策,和建筑商无法找出如何满足每一个人。它落在申请人解决所有政策冲突。”
再往东,市议会最近通过依赖属性的提议对于一个338英尺高,29-storey办公大楼在西方潘德街601号——西摩街的十字路口的西北角,西潘德街。
如果允许,他们会提出了一个办公大楼40层,约170000平方米。英尺额外的办公面积超过1000名员工。然而,实际的可信赖的视图锥高度限制。
西潘德街601号的艺术渲染,温哥华。(需要/ Chris Dikeakos建筑师/依赖属性)
视图锥影响西方潘德街601号。(依赖属性)
在2000年代中期,当西方潘德在煤炭西潘德街1499号海港被设计,Stovell说他的团队被要求交换简短的建筑和高大的塔的位置尽量减少阴影对煤炭港口公园。他同意这个决定重新排列的布局复杂,因为它是“好的设计,但是他们仍然损失了约五层楼建筑后将建筑。
他说这是成本最小和短暂的影子,“自从公司从未做过一个高楼,影子并没有导致一些变化的设计或在某些情况下unviability项目。
西方潘德西潘德大街1499号。(依赖属性)
“发生了阴影的是他们已经从东西需要考虑和思考作为设计的一部分,这直接禁止任何阴影,这在许多情况下不支持当前的市议会政策,“Stovell说。
“这是一个跑道,non-policy,规划部门的可自由支配的方法。开发社区一直抱怨的员工。结果是很多时候很多项目看不见天日,和所有这些项目可能带来的利益像社区美化市容的贡献(机电)创建日托,社会住房、开发费用,和其他设施。很多人看不到天日因为他们停止了他们的脚步,因为一些阴影。视图锥也一样。”
根据Stovell,开发社区现在用于视图锥周围工作,但是新的严谨和不灵活性从城市员工跟踪已经成为令人难以置信的问题。
他们用来考虑阴影的春季和夏季二至点11点和下午2点之间。现在他们被要求执行影子研究下午4点和5点,当影子更长。在另一个最近的项目中,他说,他们被要求模型的阴影,直到7点。
在城市的其他地方,依赖属性也不得不削减其Burrard塔的高度——目前在建Burard大街1290号的阴影——因为Burrard街的十字路口和戴维街一小时一天。
戴维街902号的艺术渲染,温哥华。(尼尔·米Denari建筑师/宾汉山师)
在同一个城市块的北端的7 - 11便利店,戴维街902号,开发者计划建造158担保市场租赁房屋和30000多平方。英尺的零售和办公空间在一个300英尺高,鲍存良塔。
的高度和高度不寻常的和低效的形状,近45度倒角在楼上,是考虑一个视图锥和最小跟踪Burrard街和戴维街的十字路口。
“这些小波纹板,它让你想切断整个建筑的顶部,“Stovell说。
MEC的艺术渲染商店重建130西百老汇,温哥华。(尼尔·米Denari建筑师/ IBI集团架构师)
在百老汇中央走廊,依赖属性拥有前者MEC温哥华旗舰店在130西百老汇——一个架空列车的Broadway-City大厅站短步行5分钟的路程。的建议多功能重建和栋23层的孪生住宅塔楼低上一个大讲台与餐厅和零售空间,包括一个杂货店。总建筑面积275000平方米。英国《金融时报》。
他说这个项目已经过去四年在地狱,因为视图锥和阴影是主要的约束相结合。
“视图锥从伊丽莎白女王公园创建一个巨大的抑制在城市的北部地区,整个温哥华市中心半岛和几乎所有的中央百老汇,”他补充道。
“我们已经在网站上,经历所有的必需品和邻里的中断。你真的需要削减它,让它效率低,因为影子和视图锥吗?”
由于这些原因,并根据百老汇计划的结果,他们还没有提交重新规划应用程序。
地图温哥华所有的视图锥高度限制。(温哥华的城市)
视图锥和飞行路径高度限制在百老汇走廊。(温哥华的城市)
还有恐惧的重新规划申请桦树街2538号——前者丹尼餐馆的网站在西百老汇和桦树街十字路口,未来南格兰维尔火车站附近架空列车百老汇的扩展。
詹姆逊开发团队想要建立一个与258年278英尺高,28-storey塔获得租赁房屋,包括200年市场单位和58低于市场,中低收入户,加上大约30000平方。英尺的零售和办公低三个层次。
尽管这个项目将产生的经济效益和社会效益,大部分的公共话语,反对项目集中在高度和阴影。这将是第二个在走廊里最高的建筑,就在温哥华总医院的吉姆·帕蒂森馆。
“我并不是说阴影不应该考虑和思考设计和最小化,但它需要做平衡与其他的愿望,我们的社区,包括创建工作和居住空间,“Stovell说,并补充说有许多例子,各大开发商,他们必须减少对影子的高度和视图的半岛市区内的项目和中央百老汇。
“即使社会住房项目正在影响,”他继续说。
2019年5月艺术呈现桦树街2538号(原1296西百老汇)在温哥华。IBI集团/詹姆逊发展集团
其他开发人员,可以理解的是,在这些问题上无法评论,因为他们的应用程序目前正在审查。
但商业地产顾问,谁希望匿名的敏感性,表示视图锥和增加阴影的考虑有“天文对温哥华的负面经济影响。”
在过去的20年里,他们估计限制性政策——尤其是在建筑形式和高度——累计抢劫多达九百万平方。英尺的住宅和办公室面积,根据其内部账户的项目已经在私下里设想和搁置或取消开发人员,以及项目pre-application过程中减少或拒绝了城市的工作人员。
很多大的项目范围经常看不到天日-公众从不知道他们限制使发展经济角度时,他们停止了他们的脚步到达pre-application公众咨询。
他们强调市场需求更大的和更有效的发展存在,但它是被人为地抑制:这并非巧合几乎每个项目都达到了允许高度视图锥所允许的上限。
2019年1月在温哥华市区重建后的艺术呈现。(QuadReal地产集团)
如果QuadReal地产集团提供了宽大处理后,重建旧的加拿大邮政大楼在市中心,他们就会建造更多的办公空间亚马逊和其他潜在租户——远远超过113万平方。英尺。怪视图锥穿越街区,限制高度350英尺,他们说。
他们说,在很多情况下,开发人员将注意力转向郊区城市,主要的受益者是伯纳比和康科兰-避免繁文缛节和不一致的规定和计划人员的城市温哥华。
顾问指出其估计在温哥华的失去了潜在的限制并不包括技术中心开发50亿美元以多伦多为投资者,从而创造了工作空间成千上万的人在温哥华。但它是由市政府在政治原因拒绝无关视图锥和阴影。
后当时的政治领导表示这个项目不会被考虑,即使它有联邦政府的支持,Hootsuite瑞安·霍姆斯和Westbank伊恩·吉莱斯皮继续创建他们小主要巷技术中心,目前正在建设西部的主要街道和东部第四大道的十字路口。最终会有一个科技校园五个建筑近600000平方米。英尺的办公空间。
但这是所有的一部分主题在温哥华经济繁荣的目标不一致甚至是二流的。
对比这个咒语的多伦多和卡尔加里的市政府,更积极的经济增长有明显的社会效益。也越来越明显,这显然是理解其他地铁温哥华市政当局,他们认为该地区的同名城市休息吃老本,不再提供区域经济和政治领导。这些郊区的城市,温哥华现在是管辖权在竞争,甚至推翻。
亨森的艺术呈现发展1059 -纳尔逊街1075号(左)小米黄酒属性的巴克莱街1070号(中心)和Westbank蝴蝶在纳尔逊街1019号(右)。(WKK架构师/ IBI集团/汉森发展)
这个城市在温哥华上下文中未能理解的是宜居性是有形的方面,特别是保障性住房,是可以实现的开发人员构建和居民生活在,自力更生通过催化良好的就业机会和向上流动,方便访问地区最大的浓度的机会。
不幸的是,当代城市规划通常没有考虑这些问题,它只关心主观“好的设计。“但是想象一下所有可以通过温哥华如果经济繁荣有相同的基础“绿色城市”的愿望。
所有这一切开始提升的一些最严格的规定建筑形式和高度,和其他迂腐的政策来保护那些最终高度无形但提供了过多的体重如何决策。
“我们已经跟现在的城市多年来摆脱这些重叠的规定或者至少有冲突时优先考虑的目标。例如,我们希望日间托儿所,但是我们不希望一个影子,哪一个更重要呢?”Stovell补充说。
“如果他们都同样重要的是在官员的意见,那么政客们需要做决定。那些经常权衡不让它在地板上的市议会。”
艺术呈现的1059 - 1075年纳尔逊街,温哥华。(WKK架构师/ IBI集团/汉森发展)
重新规划应用程序的审查,市议员在公共会议经常评论应该如何让更多的开发人员的保障性租赁房屋时,较低的租金率,托儿所和/或更高的现金贡献和机电征税。但要记住,经验法则是公共设施的水平提供了允许密度成正比,通过添加高度由于许多大小的限制。
”需要有一个明确的政策措施,并通知政治领导层的利弊阴影和成本而言,其他的东西可能会通过发展。市议会没有好处,知道什么是放弃,“继续Stovell。
“至少视图锥发表的政策是公共政策,被市议会批准和审查。我不同意,但我接受他们会在这方面。但阴影可自由支配,你永远不知道它会。”
Gauthier说,去年秋天在会议和2020年早些时候,“太阳访问是在列表的顶部,而不是试图支持经济的增长。”
“经济增长应该是现在比以往任何时候都更多的重点。你批准的项目来了。”
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